Immobilie verkaufen – Wie berechnet man den Verkaufswert seiner Immobilie richtig?

Möchte man sein Haus oder seine Wohnung verkaufen, kann man den Verkaufspreis frei bestimmen. Was zunächst gut klingt, hat einen Haken: Man muss zunächst ermitteln, wie hoch der aktuelle Wert der Immobilie ist. Erst auf dieser Basis kann der Verkaufspreis festgelegt werden. Doch wie ermittelt man den Immobilienwert richtig?

Setzt man den Verkaufspreis zu hoch an, wird man keine Interessenten für die Immobilie finden; ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis lockt zwar viele Kaufinteressenten, sorgt aber dafür, dass man mit Verlust verkauft. Um den bestmöglichen Preis für die Immobilie zu erzielen, sollten unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden. Einer davon ist der Verkaufszeitpunkt, denn eine Immobilie verliert oder gewinnt im Laufe der Zeit an Wert.

Faktoren, die über den Wert einer Immobilie entscheiden

Neben dem Sachwert hängt der Verkaufswert bzw. Verkehrswert einer Immobilie stark vom Zeitgeschehen ab. Angebot und Nachfrage sind entscheidend. Folgende Faktoren spielen dabei eine Rolle:

• Lage Immobilie verortet ist, hat einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis. Eine günstige Gelegenheit zum Immobilienverkauf besteht aufgrund der seit 2010 gestiegenen Immobilienpreise zum Beispiel in vielen Teilen Niedersachsens. Entscheidend sind Region, Stadtviertel und Nachbarschaft.
• Zustand Um welche Art von Objekt handelt es sich, wie groß ist dieses, wann wurde es erbaut, wie steht es um den Erhaltungszustand, welcher Energiestandard besteht und wie sieht es mit dem Modernisierungsgrad aus?
• AusstattungWertsteigernd wirken Balkon oder Terrasse, aber auch Aufzüge und Kamine sind beliebt. Darüber hinaus kommt es auf Bauweise und Qualität der Baumaterialien an.

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Immobilienbesitzer mit Verkaufsabsichten sollten immer den Hauswert berechnen lassen. Dafür gibt es drei Verfahren, die von Gutachtern genutzt werden.

Das Vergleichswertverfahren:

• vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen
• Grundlage zur Berechnung sind in der Vergangenheit erzielte Kaufpreise. Soll Bauland verkauft werden, kann die Bodenrichtwertkarte dienlich sein.
• Charakteristisch für das Vergleichswertverfahren ist die Berücksichtigung der aktuellen Marktlage. Zur Ermittlung zieht man Objekte in der gleichen Region mit ähnlichen Merkmalen heran, wobei auch die Infrastruktur und der Zustand der Immobilie Berücksichtigung finden.

Das Ertragswertverfahren:

• vor allem bei Gewerbeimmobilien und vermieteten Mehrfamilienhäusern
• Bei diesem Verfahren geht es darum, die Rendite einer Immobilie zu ermitteln. Dabei unterscheidet man zwischen dem Bodenwert sowie dem Wert des Gebäudes.
• Grundlage ist die Jahresnettomiete, welche nun um alle anfallenden Bewirtschaftungskosten bereinigt wird.

Das Sachwertverfahren:

• als Alternative
• Sofern beide vorherigen Wertermittlungsverfahren nicht durchgeführt werden können, kann das Sachwertverfahren angewendet werden.
• Hierbei wird der Wert des Bodens getrennt vom Wert der baulichen Anlage ermittelt. Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und technischen Wertminderung werden die Herstellungskosten des Gebäudes neu ermittelt.
• Somit geht es beim diesem Berechnungsverfahren hauptsächlich darum, in welchem Zustand die baulichen Anlagen sind und wie teuer ein Neubau käme.

Lieber auf eine Zweitmeinung setzen

Für einen seriösen Verkauf spielt die Ermittlung des Verkaufspreises eine entscheidende Rolle. Eine erste schnelle Einschätzung liefern Immobilienverkaufsportale, auf denen sich Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien finden lassen. Außerdem gibt es Hauswertrechner, die ein kostenloses Mini-Gutachten erstellen. Sie zeigen, ob die eigenen Preisvorstellungen realistisch sind. Möchte man ein umfassendes Gutachten von einem Sachverständiger, muss man je nach Aufwand mit Kosten zwischen 1.000 und 3.000 Euro rechnen.

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